紫竹高新是由政府、企业、高校联合投资，并由非公有制企业为投资开发主体，进行运作的高新技术产业开发区，形成“政府搭台、企业唱戏、市场运作”的发展模式

  ▪开发主体是上海紫竹高新区（集团）有限公司，注册资本25亿元，由非公有制企业上海紫江集团和紫江企业集团各占股50.25%和4.75%、市属投资公司联合投资占股20%、闵行区和吴泾镇所属资产投资公司各占10%、上海交大所属投资公司和基金会各占2.5%；

  ▪政府注入土地，紫竹高新负责高新区总体设计、土地征用、开发建设、招商引资、运营服务等工作，依托高等院校资源，形成产、学、研一体化的新型高科技园区，总体上形成“政府搭台、企业唱戏、市场运作”的发展模式。

  【开发背景】紫江集团是一家上海民营投资企业，围绕制造业也服务业布局，其中制造业领域有两家上市公司，包装和仪表是主力业务，服务业主要聚焦高新区和地产的开发

  ▪紫江,创始于1981年，是根植于上海的一家民营投资控股集团，集团投资领域以制造业和服务业为主。

  ▪制造业领域，拥有两家上市公司—上海紫江企业集团股份有限公司和上海威尔泰工业自动化股份有限公司；上海紫江企业集团的核心业务是包装业务，威尔泰是自动化控制管理系统集成商和工业自动化仪表生产供应商

  ▪服务业领域，主要是做紫竹国家高新技术产业开发区、房地产的开发与管理，住宅目前开发了紫竹半岛和“紫都·上海晶园”，酒店包括有上海万豪虹桥大酒店，和紫竹高新区内的紫竹万怡酒店，办公有虹桥商务大厦；

  【区位与周边配套】紫竹高新区位于闵行区吴泾镇，临近双高速路，便利抵达核心商圈、交通枢纽，区位优势显著；园区周边商业、医疗、地铁等配套成熟，在建15号线直达园区中心

  【园区规划】规划面积约1300万方，主要由研发基地、大学园区和住宅项目三部分所组成，其中自持物业22.41万方，后续获得大学校区周边教育用地，用于开发国际教育园区

  【开发历程】紫竹高新区自2002年开始，历时17年，分块建设，由西向东先进行产业用地和学校的开发，目前产业一期与大学校区已开发成熟，剩余未开发土地有1000亩左右

  ▪首先建园初期就引入上海交大、华师大两所重点高校，植入“科技”基因，注重功能融合。高校不直接产生经济效益，但对园区研发、创新、创业等功能承载起到了非常大的作用；

  ▪高新区开发是一个分块建设，循序渐进，滚动开发的过程，这样的方式一方面能够降低前期开发的金钱上的压力；另一方面在开发建设过程中灵活性较强，能结合市场需求变化做灵活调整

  ▪由西向东先进行产业用地的开发，然后逐步进行房地产以及商业配套的建设，经历了从一级土地开发整理到二级开发逐渐到综合开发运营的一个过程。

  【产业规划与升级】高新区定位于 “研发、创新”型的产业，最终形成了集成电路与软件、新能源等主导产业，并于2010年开始产业升级，引入网络视听产业和国际教育产业

  【特色产业】高新区自2010年依托政府资源和扶持发展特色产业，引入全国首家国家级网络视听产业基地，并与政府合作引入国内外高校资源打造国际教育园区

  由上海市文广影视管理局与紫竹科学园区共同建设，坐落于上海紫竹高新区研发基地一期核心位置，占地220亩，总建筑面积约40万平方米，投资规模35亿元，由音像制作、数字游戏、互动电视、互联网信息服务研发中心等7个区组成。

  由闵行区人民政府与紫竹高新区共同出资建设的创新型国际高等教育园区，规划总建筑面积40多万平方米，目前已引入引进美国南加州大学、法国里昂商学院北京电影学院等多所中外一流大学，共建创办了五所中外合作学院

  【龙头企业】引进了中国商飞、英特尔、微软等多家世界500强公司成立研发中心和地区总部，汇聚大批研究所、企业入驻，形成成熟的产业集群

  从早期的招商引资上面能够准确的看出，主要聚焦各类国家级工程中心、跨国公司研发中心以及高科技企业等研发中心和总部企业为主

  【产业链】航天产业是高新区的代表产业，以500强企业中国商飞和中国航发为核心，汇聚大批研究所、企业入驻，形成“研发+生产” 的全产业链

  ▪以世界500强央企中国商飞和中国航发为核心，汇聚大批国家航天研究所入驻，国家力量带动产业起步。

  ▪国内薄弱的航电领域，积极引入500强外资企业印孚瑟斯等，不仅有效的补强产业链，而且能加强企业合作，提升国内技术水平。

  【园区基金】设立总额为10亿元人民币的“小苗基金”，聚焦创业企业早期风险投资项目，主要出资方为紫竹高新，投资企业聚焦信息技术、新材料和网络视听产业

  ▪2015年紫竹小苗基金成立伊始便投资了云角信息，并嫁接了紫江多年的资本运作经验，助力其发展；

  ▪2017年10月27日神州数码以3.6亿元全资收购小苗基金投资参股的云角信息公司，实现首次成功退出，取得年化收益率超过40%的良好收益。

  紫竹创投成立于2003年，下设YBC上海紫竹创业专项基金，出资方：由紫竹高新、闵行区科委与YBC全国办公室（共青团中央）共同出资成立

  公司由紫竹创投与上海交通大学、上海市纳米科技与产业发展促进中心等十家发起单位共同出资组建，总投资1.82亿元人民币，集中纳米技术开发领域，自主专利已实现转让收益。

  成立于2007年，主营网页游戏开发和运营、互联网虚拟社区应用、手机游戏开发和运营，2009年获得了紫竹创投的注资，公司独立开发和运营的《战三国》等2款网页游戏产品，未来半年公司还将有3款产品陆续上线。

  【园区孵化器】通过设立国家级孵化器，为中小企业提供1.2万平米孵化基地，并与英特尔、中航615所等区内企业成立联合孵化器，主要聚焦网络视听及互联网+产业。

  ▪ET空间包括苗圃、孵化器、加速器在内总共1.2万方创业孵化基地。其中一期5000方2015年底已正式投入使用。

  ▪ET空间依托紫竹高新区产学研三位一体的优势，与知名高校、500强企业合作，开展联合孵化，相继成立了人民网百度紫竹创业园、紫竹百家合家庭娱乐创业基地等。

  【开发与盈利模式】紫竹采取“先产后房” 的开发策略，园区开发分三个阶段先后进行，以园区开发收入和地产开发收入构成园区盈利组成

  紫竹高新区区别于华夏幸福等产城运营商，采取“先产后房” 的开发策略，园区开发主要分三个阶段：第一阶段，土地的一级开发，包括研发基地建设和大学校区建设；第二阶段，产业建设，引入有突出贡献的公司，培育产业集群；第三阶段，随着产业集聚和园区的成熟，开始地产开发和运营服务。

  项目一期从2008年开始启动设，2010年首期开盘，最近一次开盘2018年5月，期间累计获批预证6次，总计建面17.37万方。目前无在售房源，未来仍有库存。

  【政府专项扶持资金】园区开发收入的主要组成部分是政府专项扶持资金，约占70%，由园区企业所缴纳市、区两级税收组成，自2003年开始，每年数额呈增长态势

  【园区经济指标与产值】入驻企业以内资企业为主，截止2018年6月，内资企业占比9成，从历年的净利润看，盈利能力在慢慢地加强，通过增加自持项目来逐步转向租赁收入为主的盈利模式

  ▪紫竹高新从2002年开始开工建设，经过了12年的发展，到2014年，其产业才开始发展，呈现出规模。从2014年5月末到2018年6月，入驻企业增加了1562家，其中内资企业增加明显，增加了1464家。

  ▪从历年的净利润看，盈利能力在慢慢地加强，紫竹高新近年持续不断的增加自持项目的数量，将盈利模式逐步转向以租赁收入为主，财政收入、股权投资收入和地产开发收入为辅的一种模式。

  股权结构多元：紫竹高新区由政府、企业、高校联合投资，并由非公有制企业为投资开发主体，使得园区在开发运作过程中灵活性更好和自主，遵循市场化的运作规律，结合市场环境，及时作出调整开发节奏，寻找最佳盈利点；整合高校资源，学科优势与研发能力，带动产业高质量发展；依靠政府扶持与周边规划，为片区导入更多人口。

  把控开发节奏：早期并没有通过销售房地产快速回笼现金，而是通过土地一级开发，通过政府专项扶持资金平衡前期的开发成本，待产业有一定成熟度后，再建设自持物业，通过房地产锁定利润。

  产业升级：高新区经历了从劳动密集型产业到“研发、创新”型产业，再引入独特的新兴起的产业，不但可以提升园区的生命力和竞争力，还能带来丰厚的租金收入，实现长期盈利。

  龙头聚集效应：高新区不仅引入国内外有突出贡献的公司的研发中心与区域总部，利用有突出贡献的公司聚焦大量科技公司入驻，形成上中下游产业链，而且与部分有突出贡献的公司开展合作孵化，利用园区基金与企业扶持，帮助中小企业发展。

  盈利模式转变：前期营收依赖住宅开发收入和政府扶持，近年持续不断的增加自持项目的数量，将盈利模式逐步转向以租赁收入为主，财政收入、股权投资收入和地产开发收入为辅的一种模式。